بعد موافقة السيسي: بدء تنفيذ قانون الإيجار القديم - إليك التفاصيل ونص القرار

أصدر الرئيس عبدالفتاح السيسي القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي يهدف إلى تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما يتعلق بالإيجارات القديمة، وقد تم نشر هذا القانون في العدد «مكرر 31» من الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، ليبدأ العمل به اعتبارًا من اليوم التالي لنشره.

القانون ينص على سريان أحكامه على الأماكن المؤجرة لأغراض سكنية وغير سكنية، والتي تخضع لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، واللذين ينظمان تأجير وبيع الأماكن والعلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وقد حدد القانون مددًا انتقالية واضحة لإنهاء عقود الإيجار القديمة، حيث تنتهي عقود الإيجار للأماكن المؤجرة لغرض السكن بعد سبع سنوات من تاريخ سريانه، بينما تنتهي عقود الإيجار للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن بعد خمس سنوات من نفس التاريخ، إلا إذا اتفق الطرفان على إنهاء العقد قبل انقضاء هذه المدد.

كما ألزم القانون المحافظين بتشكيل لجان حصر في كل محافظة، تتولى تقسيم المناطق التي تضم وحدات سكنية مؤجرة وفقًا لأحكام القانون إلى مناطق متميزة، ومتوسطة، واقتصادية، وذلك بناءً على معايير متعددة تشمل الموقع الجغرافي، مستوى البناء، نوعية المواد المستخدمة، ومتوسط مساحات الوحدات، بالإضافة إلى توافر المرافق مثل المياه والكهرباء والغاز، وشبكة الطرق والمواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية، وكذلك القيمة الإيجارية السنوية للعقارات وفقًا لقانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008.

وتلتزم اللجان بإنهاء أعمالها خلال ثلاثة أشهر من سريان القانون، مع إمكانية تمديد المدة مرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء، ويصدر المحافظ المختص قرارًا بما توصلت إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية، ويُعلن في وحدات الإدارة المحلية داخل كل محافظة.

بموجب القانون الجديد، تبدأ القيم الإيجارية الجديدة من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالي لتاريخ سريانه، حيث تُحتسب القيم الإيجارية للأماكن المؤجرة للسكن في المناطق المتميزة على أساس عشرين مثل القيمة القانونية الحالية، وبحد أدنى ألف جنيه شهريًا، بينما في المناطق المتوسطة تُحتسب على عشرة أمثال القيمة الحالية، بحد أدنى أربعمائة جنيه، وفي المناطق الاقتصادية بحد أدنى مائتين وخمسين جنيهًا.

ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بسداد هذه الأجرة حتى انتهاء لجان الحصر من أعمالها، وبعد إعلان المحافظ قرار الحصر، يسدد المستأجر الفروق المستحقة – إن وُجدت – على أقساط شهرية تعادل مدة استحقاقها السابقة.

أما بالنسبة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكن، فستُحتسب القيمة الإيجارية بواقع خمسة أمثال القيمة القانونية الحالية، وتُزاد القيمة المحددة للمادتين الرابعة والخامسة من هذا القانون بنسبة 15% سنويًا.

نص القانون أيضًا على أنه مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد بإخلاء المكان في نهاية المدة المحددة بالقانون، أو إذا ثبت تركه مغلقًا دون مبرر لمدة تزيد على عام، أو في حال امتلاكه لوحدة أخرى صالحة للاستخدام لنفس الغرض.

وفي حالة الامتناع عن الإخلاء، يحق للمالك أو المؤجر اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية لاستصدار أمر بالطرد الفوري، دون الإخلال بحق التعويض، كما يحق للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة، دون أن يترتب على ذلك وقف تنفيذ أمر الطرد.

كما أقر القانون حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في طلب تخصيص وحدة بديلة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، سواء بالإيجار أو التمليك، وذلك قبل انتهاء المدة المحددة لانتهاء العقد، على أن يُرفق الطلب بإقرار بالإخلاء وتسليم الوحدة، ويصدر مجلس الوزراء، بناءً على عرض وزير الإسكان، قرارًا خلال شهر من تاريخ سريان القانون يحدد الشروط والإجراءات وأولويات تخصيص الوحدات، مع التزام الجهات المختصة بعرض النتائج على مجلس الوزراء لاعتمادها.

وأكد القانون على إعطاء الأولوية في تخصيص الوحدات للمستأجر الأصلي أو زوجه، على أن يتم ذلك قبل عام واحد على الأكثر من انتهاء مدة العقد وفق المادة الثانية.

وفي حال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها، سواء كانت سكنية أو غير سكنية، يكون للمستأجر أو من امتد إليه العقد الأولوية في التخصيص، متى تقدم بطلب مرفق به إقرار الإخلاء، ويتم ترتيب الأولويات بناءً على طبيعة المنطقة والوحدة المطلوبة.

كما تضمن القانون مادة تلغي صراحة القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، وكذلك المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997، وذلك بعد مرور سبع سنوات من تاريخ العمل به، مع التأكيد على إلغاء كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.

وفي الختام، نصت المادة الأخيرة على أن يُنشر القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره، أي في 5 أغسطس 2025، ويُنفذ كأحد قوانين الدولة، وقد صدر بتوقيع الرئيس عبدالفتاح السيسي في 10 صفر 1447 هجرية، الموافق 4 أغسطس 2025.

وفي سياق متصل، صدّق رئيس الجمهورية على القانون رقم 165 لسنة 2025، الذي يعدل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو انتهت عقود إيجارها دون وجود حق للبقاء فيها، حيث ينص التعديل على التزام المستأجر أو خلفه بإخلاء العين في نهاية المدة، ومنح المالك الحق في اللجوء إلى القضاء لاستصدار أمر طرد دون إخلال بالتعويض.

يأتي هذا القانون الجديد ليطوي صفحة استمرت لعقود في ملف الإيجارات القديمة، من خلال معالجة قانونية متدرجة ومتوازنة، تحقق مصالح جميع الأطراف وتحترم الحقوق المكتسبة وتضمن العدالة في الانتقال التدريجي للعقود القديمة نحو سوق إيجارية أكثر مرونة وتنظيمًا.